マンションや一戸建てなどのマイホームの購入や売却は、少なくとも経済的・財産的には多くの人にとっては一生の問題で、人生設計を大きく左右すると考えます。住まいにかかわる税金は金額も大きいので、購入時や売却時にしっかりと考慮することが必要です。
住宅を賃貸にしてそこから収入を得ている場合、不動産所得として所得税・住民税の一環で処理されます。これに対して、マンションや一戸建てなどの購入・売却をした場合は、多くの種類の税金が係わってきますので注意が必要です。
また、税金については政策的にも利用されやすく現在も頻繁に変更されていますが、その動向に注目し、上手に利用する事で納める税額を大きく減らすことも可能です。
※以下は平成１8年4月１日現在の法令等に基づいて解説しています。
| ◆ 住まいの取得時にかかる税金 |
|
| 1.不動産取得税 | 土地建物を取得すると、固定資産税評価額の４％で課税されます。 （平成18年4月1日から平成21年3月31日までに取得した場合は３％） |
| 2.特別土地保有税 | 適用停止 |
| 3.登録免許税 | 取得した土地を登記するに際して不動産の価額に対して課税されます。 |
| 4.消費税 | 土地の取得については非課税ですが、建物の取得や売買手数料等に対して取引価額の５％で課税されます。 |
| 5.印紙税 | 売買やローンの契約文書について記載金額に応じて課税されます。 |
| 6.相続税 | 住宅を相続によって取得した場合には、取得時の価額に応じて相続税が課税されます。 |
| 7.贈与税 |
住宅を贈与によって取得した場合には、取得時の価額に応じて贈与税が課税されます。 |
| ◆ 住まいの保有時にかかる税金 |
|
| 1.固定資産税 | 市区町村が税額を決定しますが標準税率は評価額の１.４％です。 |
| 2.都市計画税 |
市区町村が税額を決定しますが最高でも固定資産税評価額の０．３％です。 |
| 3.特別土地保有税 | 適用停止 |
| ◆ 住まいの売却時にかかる税金 |
|
| 1.所得税 | 譲渡益に対して他の所得と分離して課税されますが、その税率は保有期間によって異なります。 |
| 2.住民税 |
譲渡益に対して他の所得と分離して課税されますが、その税率は保有期間によって異なります。 |
| 3.印紙税 | 売買やローンの契約文書について記載金額に応じて課税されます。 |
| 4.登録免許税 | 譲渡したときにはかかりません。 |
| ◆ 住まいの賃貸等（不動産収入）にかかる税金 |
|
| 1.所得税 | 不動産所得に対してかかります。 |
| 2.住民税 |
不動産所得に対してかかります。 |
| ◆ 住宅関連の様々な優遇税制 |
|
| 住宅取得特別控除 | この制度は住宅用の土地建物の取得や増改築に伴う初期負担を軽くすることで個人の持ち家を促進することを目的として一時的に制定されている税額控除のひとつです。所得税額から控除される額は、住宅用の土地建物の取得や増改築に係わる借入金です。具体的には、その年の12月31日現在の借入金残高のうち、5000万円までの部分について1％を、入居した年の翌年から最長9年間にわたって控除出来ます（10年間の控除額合計＝最大500万円）。 |
| 譲渡所得の各種特例 |
居住用土地建物を売った場合は、譲渡所得の金額から3000万円を控除できます（3000万円の特別控除）。また、住宅を売って損をした場合の譲渡損失を、３年間は繰越して所得から控除できます（繰越控除）。そのほか、一定の条件を満たした買い換えで税金がかからない特例や（買い換え特例）、所有期間が10年を越える住宅を売った場合は、通常より低い税率が適用される（長期保有の軽減税率）などの措置があります。 |
| 贈与の各種特例 | 住宅取得に当たって親から資金の贈与を受ける場合、一定の条件を満たすと一人1500万円までは贈与税がかかりません（住宅取得資金贈与）。また、夫婦間で住宅またはその取得資金の贈与が行われたときは、一定の条件を満たすと最高2000万円までは課税価額から控除できます（居住用財産の配偶者への贈与）。 |
| 取得に関する税額軽減処置 | そのほかにも不動産取得税、登録免許税、印紙税などで一定の条件を満たした住宅取得については軽減措置が講じられています。 |
